聚焦·房企“赚钱和发钱”能力

编者按：沪深两市上市公司2017年年报披露已收官。A股上市房企到底赚了多少钱？又给员工发了多少钱？今日，本报聚焦A股135家上市房企2017年经营现状。

沪深两市上市公司2017年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股135家上市房企营业收入总计高达1.75万亿元，同比上涨8%；归属于母公司股东的净利润合计1795亿元，同比增长29%，即平均每家上市公司约赚13.3亿元，平均每家比去年多赚3亿元。

值得一提的是，在A股135家上市房企归属于母公司股东的净利润方面，102家上涨，占比接近八成；仅8家亏损，占比6%。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，近两年来，在这135家上市房企中，归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近八成，2015年，这一占比则不足七成。总体来看，2017年年度，A股板块近八成房企归属于母公司股东的净利润同比增长。

有分析师向《证券日报》记者表示，得益于楼市2015年至2017年销售火爆，大型房企销售均处于“量价齐升”阶段，高质量可结算货值充沛，毛利率有所上行，房企利润增幅高于营收增幅。另外，2015年至2017年，资本市场窗口期打开，房企通过低息公司债置换此前的高息债，降低融资成本，也提升了盈利空间。

近八成房企净利润上涨

从2017年年报数据来看，不同梯队房企净利增长速度不同。

据《证券日报》根据Wind数据统计，2017年度，上述135家房企，平均每家每年归属于母公司股东的净利润为13.3亿元，2016年度则为10.3亿元。

具体来看，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有37家，占比为27%，同比上升7个百分点；1亿元-10亿元之间的则为63家，占比约为47%；近八成房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。归属于母公司股东的净利润最高者为万科，达280亿元。万科、保利和招商蛇口这三家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。

对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，地产行业集中度进一步提升，大型房企净利润增速较好，部分中型企业净利润增速有所提升，不少中小企业净利润则偏低。

另有分析师表示，龙头房企销售增速高于全国平均水平，2017年前15强房企销售金额集中度提升至29%。龙头房企2017年销售均价几乎全线上涨，整体平均上涨约8%，因此盈利空间有所提升。此外，布局三、四线城市的房企受益明显，多数项目当年拿地成本较低，但2017年销售价格大面积上涨，毛利率较高。

盈利能力待考

事实上，135家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，135家上市房企2017年、2016年及2015年归属于母公司股东的净利润分别为1795亿元、1394亿元和984亿元；同比增长率分别为29%、41%和10%。

据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示，2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%，前10强房企毛利率半数超过40%。分析认为，2017年房企整体毛利率较高，是建立在前期土地成本相对较低的条件下，尤其是2015年前所拿土地价格，对比其售价而言成本优势明显。

但对于上市房企来说，压力还在后市。

目前来看，2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱；2017年，行业销售依旧创新高，但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制，销售回款下滑。在6.6万亿元负债压顶的情况下，多数房企销售回款不足70%的环境下，融资渠道也正受限，这将使房企资金链遭受重压，导致现在很多房企高管均对现金流重视异常。

调整政策的持续加码、房企现金流压力之外，是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2015年-2016年，全国地王频现，这些项目尚未大量入市变现，奠定了中长期毛利率的下行趋势。

绿城中国执行董事兼总裁曹舟南曾向《证券日报》记者表示，房企现在反映出来的毛利率水平，是2013年-2015年所拿土地的盈利体现，这两年房价提升空间较大；从2016年开始，部分房企拿地开始激进，这会反映在2020年-2021年的收益上。

从整体趋势来看，如万科董事会主席郁亮所示，行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了，未来再指望毛利大幅度提高是不现实的。